문) 

소송을 해서 세입자를 내보야 할 것 같습니다.
임대인의 동의없이 임차인의 결혼한 아들에게 주택을 전대하고 있습니다.

임대인은 임차인에게 임대차보증금 전액을 반환하고 나가달라고 했더니 임차인의 아들이 못나간다고 버티고 있어 명도소송을 제기하려고 합니다.

이럴 경우 우선 점유이전금지가처분신청을 하고 난 후에 명도소송을 해야 한다고 하는데 변호사의 도움없이 저 혼자 해보려하니 조금 막연해서 자꾸 여쭤보게 됩니다.
 명도소송과 점유이전금지가처분신청을 함에 있어 현재 살고 있는 아들에게 해야 하나요? 아니면 임대차계약을 맺었던 당사자와 해야 하나요? 답변 부탁드립니다.

답)   

부동산점유이전금지가처분신청은 현제 주택을 점유하는 자가 제3자와 전대차 계약등을 맺어 또 다른 계약자를 들이는 것을 막기위해서 하는 것입니다.

만일 현재 점유자를 내보내야 하는데 그 사람이 제3자에게 다시 전대를 하게 되면 주택소유자인 귀하께서는 그 제3자를 상대로 또 다시 명도소송을 해야하므로 이러한 번거로운 일이 발생하는 것을 사전에 차단하고자 하는 것입니다.

또한 명도소송은 권리없이 무단으로 건물을 점유하는 사람을 강제집행하여 내보낼 수 있는 집행권원을 얻기 위해 하는 것으로 무단 전차인을 내보내려는 목적의 명도소송은 사전에 임차인과의 임대차계약을 해지한 이후라야 가능한 것입니다.

그러나 귀하의 경우 이미 임차인에게 보증금을 반환하고 계약을 해지한 상태이므로 현재 무단점유하는 아들을 상대로 명도소송을 제기하시면 됩니다.

점유이전금지가처분 또한 현재 점유자의 추가적인 무단전대계약을 하지못하도록 차단하기 위함이므로 명도소송과 똑같이 현 무단점유자인 아들을 상대로 신청하시면 됩니다.

아주 복잡한 소송이 아니라면 굳이 변호사나 법무사를 이용하지 않더라도 직접 나홀로소송을 해보시는게 관련 공부도 되고 경험도 되어 더 권장할 만하다고 봅니다.  처음 하시면 여러가지로 어려움을 많이 느끼시겠지만 차근하게 풀어가시면 좋은 결과있을 것이라 봅니다.

문) 

저는 2001년 2월 상가 첫계약을 맺었습니다.(2년 계약)
그리고 2년후...
2003년 2월에 2년 재계약을 맺었습니다.
그런데 2003년 5월경 상가 매매가 될것 같다고
보상금을 원하는 대로 써내라고 했습니다.
그런데 그후 ..
2004년 8월 17일 자로 '부동산 점유이전 금지 가처분' 이라는 통보를 받게 되었고 ,그것을 담보로 보증보험증권에 공탁이 되었다고 합니다.
그리고 현재는 소문으로만 상가 매매가 중도금 까지 지급된 상태라고 합니다.
이럴경우 ,

1. 임대차 보호법에 의해 얼마를 더 상가에 영업을 할수있는가?

2. 상가를 비워 줄경우 보상받을수 있는 범위는?

3. '부동산 점유이전 금지 가처분' 에 대한 이의 신청 절차는?

4. 보증보험증권에 공탁되었다는게 무엇인가요?

답) 

1.상가임대차보호법이 2003년 1월 1일부터 시행되었고, 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다.
상가임대차보호법 중 제3조에 따르면 새로운 주인은 임대인의 지위를 승계하게 되고, 5년기간동안 영업을 보장받게 됩니다.
또한 위 법 제 10조에는 계약갱신요구권이 규정되어 있는데, 건물주는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 계약갱신요구에 응해야 합니다.

2. 상가를 비워줄 경우 기본적으로 임대차보증금을 반환받을 수 있고,
그간 상가를 임차하면서 사용한 필요비, 유익비등을 청구할 수 있습니다.

3. 이미 부동산점유이전금지가처분이 났다면, 가처분결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다.
가처분이 부당하므로, 취소되어야 한다는 취지로 정해진 양식에 따라서
법원에 신청서를 제출하시면 됩니다.

4. 보증보험증권에 공탁되었다는 소리는 설명하기 조금 복잡합니다.
부동산점유이전금지가처분은 일종의 임시적인 조치입니다.
대개는 집주인이 점유자를 상대로 명도재판을 하고자 할경우 나중에 재판에서
이기더라도 점유자가 목적물의 점유를 다른사람에게 이전해 버리면 새로운
점유자에게 판결의 효력이 미치지 아니합니다.
때문에 명도소송에 앞서서 꼭 필요한 절차인데,,,,,이러한 재판을 양 당사자를
불러서 권리관계를 따지고 시일을 끌다보면 위 재판기간에도 점유자가
그 점유를 남에게 이전해 버릴 가능성이 있습니다.

집주인이 부동산점유이전금지가처분신청을 하면, 법원은 점유자에게
전혀 연락을 하지 않고 집주인의 소명만으로 결정을 하게 됩니다.
따라서 점유자가 배제된 상태에서 재판을 하기 때문에 점유자가 불의의
피해를 입을 가능성이 있으므로 나중에 점유자가 불의의 피해를 당할
가능성이 있습니다.
이를 보완하기 위하여 법원은 집주인에게 신청금액의 1/10정도의 금액에
대하여 담보를 제공하라고 명하게 됩니다.

즉 목적물의 가액이 1억이라고 한다면 그 1/10인 돈 1000만원을 담보로
법원에 맡겨야 점유이전금가처분결정을 해 주는 것입니다.
위 공탁금을 보증보험주식회사에 발행한 공탁보증보험증권으로 대신
제울하였다는 소리입니다